Hobby: Application of fictitious market rents in the presence of statutory rent restrictions

Bekanntermaßen werden Vermietungstätigkeiten nur dann tax-related acknowledged, wenn diese binnen 20 Jahren („Small rental“ bei Vermietung von einzelnen Wohnungen oder Eigenheimen) bzw. 25 Jahren („Large rental“ bei Vermietung von Objekten mit zumindest drei Wohneinheiten) einen Gesamtüberschuss erwarten lassen. Anderenfalls droht die Einstufung als Hobby. Zu diesem Zweck wird vom Finanzamt am Beginn der Vermietungstätigkeit oft eine steuerliche Prognoserechnung als Nachweis des Vorliegens einer Einkunftsquelle gefordert.

Besonderheiten gelten dabei für Objekte, bei denen gesetzliche Mietzinsbeschränkungen bestehen und daher die tatsächlichen Mieten nicht das marktübliche Niveau erreichen. Wie der Supreme Administrative Court in einem jüngst ergangenen Erkenntnis (VwGH vom 30.3.2011, 2005/13/0148) festgehalten hat, können in diesem Fall in der Prognoserechnung fiktive Marktmietzinse instead of der aufgrund der Mietzinsbeschränkungen niedrigeren Einnahmen angesetzt werden. Weiters hat der VwGH auch bestätigt, dass die Form der Finanzierung (insbesondere Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital) dem Steuerpflichtigen freigestellt ist. Die vom Finanzamt vorgebrachte Argumentation, dass durch den hohen Fremdmitteleinsatz in Kombination mit den aufgrund der Mietzinsbeschränkung niedrigen Einnahmen insgesamt keine auf die Erzielung von Einkünften gerichtete Aktivität erkennbar ist, wurde vom VwGH nicht geteilt. Die Vermietung muss daher so gestaltet sein, dass bei Ansatz fiktiver marktkonformer Mieten one Gesamtüberschuss im Betrachtungszeitraum von 20 bzw. 25 Jahren möglich wäre. Der Vollständigkeit halber ist noch zu ergänzen, dass bei beschleunigten Abschreibungen (begünstigte Verteilung bestimmter Herstellungskosten auf 10 bzw. 15 Jahre) für die Beurteilung des Vorliegens eines Gesamtüberschusses eine Umrechnung der vorgezogenen Abschreibungen auf Normalabschreibungen (1,5% pro Jahr) vorgenommen werden darf. Diese Aspekte sollten bei der Erstellung einer Prognoserechnung und der Beurteilung, ob eine Einkunftsquelle vorliegt sorgsam berücksichtigt werden.

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