Immobilienbesteuerung neu - BMF-Antworten zur Hauptwohnsitzbefreiung

The seit 1.4.2012 zur Anwendung kommende „Immobilienbesteuerung neu“ sieht im Private assets grundsätzlich eine Taxation von Immobilienverkäufen mit dem Sondersteuersatz von 25% vor. Ungleich der Rechtslage vor dem 1.4. ist Steuerfreiheit nur mehr im Rahmen der Primary residence exemption bzw. bei selbst hergestellten Gebäuden möglich. Das BMF hat Anfang September Antworten zu typischen Fragen i.Z.m. der Besteuerung von Immobilien veröffentlicht (BMF-Info to neuen Grundstücksbesteuerung in Frage und Antwort) - die Einarbeitung der Aussagen in die EStR ist geplant. Nachfolgend werden interessante Aspekte zur Primary residence exemption näher dargestellt.

Sinn und Zweck

Ziel der Primary residence exemption ist, das Reinvestitionspotential für ein Eigenheim nicht durch die Besteuerung des Veräußerungserlöses zu schmälern. Die Liberation betrifft nicht nur das Building sondern auch Grund und Boden und setzt voraus, dass das Haus bzw. die Wohnung either von der Anschaffung bis zur Veräußerung ununterbrochen als Hauptwohnsitz gedient hat und dieser Zeitraum zumindest zwei Jahre beträgt oder dass die Nutzung als Hauptwohnsitz innerhalb von 10 Jahren vor dem Verkauf zumindest fünf durchgehende Jahre ausgemacht hat.

Zeiten des Vorbesitzers

Die BMF-Info stellt klar, dass die Requirements für die Wohnsitzbefreiung immediately from dem Veräußerer erfüllt sein müssen – es ist nicht ausreichend wenn z.B. der Vorbesitzer die nötigen Zeitspannen erfüllt hat und das Gebäude im Erbwege dem späteren Verkäufer zugeht.

Toleranzrahmen

The Toleranzrahmen für die Fragen, ob der Principal residence bis zur Veräußerung bestanden hat bzw. ob der Principal residence im Zuge der Veräußerung aufgegeben wird, wird von 6 Monate auf 12 Monate verlängert. Der Toleranzrahmen ist typischerweise ein Thema, wenn der Vertragszeitpunkt von der tatsächlichen Übergabe der Immobilie abweicht oder wenn die Bewohnbarkeit des Eigenheims etwa durch Refurbishment first erreicht werden muss. Für die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung ist wichtig, dass eine Agreement über den Point in time The Aufgabe des Hauptwohnsitzes durch den Verkäufer vorliegen muss. Dem BMF folgend ist es excluded, that the Toleranzrahmen for the Erreichung der zeitlichen Voraussetzung der Hauptwohnsitzbefreiung hinzugezählt will become.

Nutzfläche

Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt zur Anwendung, wenn mindestens 2/3 der gesamten Nutzfläche für eigene Wohnzwecke verwendet werden. In der BMF-Info kommt klar zum Ausdruck, dass etwa beim Verkauf eines Eigenheimes mit zwei Wohnungen At least 2/3 der Gebäudefläche für Eigenwohnzwecke genutzt werden müssen. Der Begriff des (begünstigten) Eigenheims setzt überdies voraus, dass in dem Wohnhaus nicht mehr als zwei Wohnungen sind und deren Verwendung zu Wohnzwecken mehr als 2/3 beträgt. Auf den nicht für Wohnzwecke genutzten Teil kann die Hauptwohnsitzbefreiung nicht angewendet werden. Die Gartenfläche kann – eine Nutzung für Wohnzwecke vorausgesetzt - niemals die Eigenheimeigenschaft und somit die Liberation begründen.

Garten und Kfz-Abstellplatz

Klargestellt wird seitens des BMF, dass die Liberation for Grund und Boden from 1.000 m2 onto the Gesamtgrundstücksfläche bezogen ist (Gebäude und Garten) und nicht nur auf die reine Gartenfläche (zusätzlich). Werden Kfz-Abstellplätze mitveräußert, so sind max. zwei from the Befreiung miterfasst. Dies gilt selbst dann, wenn sich die Parkplätze auf einem gesonderten Grundstück (eigene Einlagenzahl) befinden.

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