Splitting costs for a mixed-use dwelling

Bekanntermaßen können mit der Rental eines Mietobjekts zusammenhängende Aufwendungen nicht nur während tatsächlicher Vermietung steuerlich geltend gemacht werden (keine Liebhaberei vorausgesetzt!), sondern bereits vor der Erzielung from Rental income. Außerdem sind Aufwendungen auch bei einem zwischenzeitlichen Leerstand des Mietobjekts – mit anderen Worten während der Unterbrechung der Einnahmenerzielung – als Advertising expenses steuerlich absetzbar. Hingegen ist eine steuerliche Geltendmachung entsprechender Aufwendungen dann nicht mehr möglich, sobald während eines solchen Leerstands der Entschluss gefasst wird, in the future das Wohnobjekt nicht mehr zur Einnahmenerzielung, sondern zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses zu nutzen.

Anders ist die Situation allerdings, wenn das Wohnobjekt zeitlich abwechselnd To let wird und dann wiederum für eigene Wohnzwecke genutzt wird – im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Ferienwohnung, welche zeitweise an Gäste vermietet wird, dann aber wieder auch für eigene Zwecke vom Vermieter genutzt wird. Jene Kosten, die ausschließlich through the Rental bedingt sind, können steuerlich als Advertising expenses become applicable. Hingegen sind jene Kosten auszuscheiden, welche ausschließlich mit der privaten Nutzung (für eigene Wohnzwecke) zusammenhängen.

The Verwaltungsgerichtshof hatte sich unlängst (GZ Ro 2015/13/0012 vom 25.11.2015) mit der Frage auseinanderzusetzen, was mit jenen Costs The gemischt genutzten Wohnung erfolgen soll, welche Not ausschließlich The Rental or The Eigennutzung zuordenbar sind. Der Supreme Administrative Court kam zur Entscheidung, dass solche Kosten (im Regelfall Fixed costs) als gemischt veranlasst aufzuteilen sind, sofern weder die steuerlich unbeachtliche Eigennutzung noch die steuerlich relevante Vermietung als völlig untergeordnet anzusehen sind. Sofern, wie im vorliegenden Fall, die Eigennutzung prinzipiell jederzeit möglich ist, hat die Distribution The Fixed costs als gemischt veranlasste Aufwendungen in dem Verhältnis der Tage der Eigennutzung to den Tagen der Gesamtnutzung (Vermietung und Eigennutzung) zu erfolgen.

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