Vermietung zwischen nahen Angehörigen

Seit jeher zählt die Vermietung zwischen nahen Angehörigen als „heißes Eisen“ bei der Betriebsprüfung. Hierbei kann es nämlich auf einfache Weise zu einer Teilung der steuerlichen Basis for calculation zwischen nahen Angehörigen kommen, wodurch die Tax burden decreases werden kann. Um diesem „Family-Splitting Effekt“ entgegenzuwirken nimmt die Finanzverwaltung Vertragsbeziehungen dieser Art besonders genau unter die Lupe. Nach ständiger Rechtsprechung des Supreme Administrative Court können Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen nur Recognition finden, when sie

• - nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen (Publicity),
• - einen eindeutig clear und jeden Zweifel ausschließenden Contents have, and
• - auch zwischen Familienfremden unter denselben Bedingungen abgeschlossen worden wären.

Civil law ist der Abschluss eines Mietvertrages an keine Form gebunden. Eine Vereinbarung wäre also auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten möglich. Allerdings ist nach den Bestimmungen des MRG bei bestimmten Vereinbarungen (z.B. bei der Befristung von Mietverhältnissen) die Written form erforderlich. Da diese Schriftlichkeit unter Fremden üblich ist, ist dies auch für die Vertragsbeziehung zwischen nahen Angehörigen mandatory required. Ein schriftlicher Vertrag ist demnach auf jeden Fall empfehlenswert, da dadurch der eindeutige Inhalt und die Publizität klarer zum Ausdruck kommen. Zudem sind in diesem Vertrag die wesentlichen Vertragsbestandteile wie z.B. Mietentgelt, Wertsicherungsklauseln, Betriebskosten, Instandhaltungsverpflichtung etc. anzuführen.

In der Entscheidung vom 6.11.2009 wurde vom Universal Flash Storage (GZ RV/0370-W/06) eine weitere Vertragsbeziehung zwischen nahen Angehörigen untersucht. Wie nicht anders zu erwarten, confirmed The Universal Flash Storage zunächst die vom Supreme Administrative Court entwickelte oben angeführte Jurisprudence. Zudem führte er aus, dass als Kriterien für die Fremdüblichkeit vor allem Lage, Größe, Art und Beschaffenheit sowie die Ausstattung des Mietgegenstandes herangezogen werden können. Außerdem stellte der UFS fest, dass auch der Vollzug des Vertragsverhältnisses wie unter Fremden zu erfolgen hat. Dies beinhaltet zumindest die tatsächliche Zahlung des Mietentgelts sowie die im Vertrag festgesetzten, vom Mieter zu tragenden Kosten. Im konkreten Fall vermietete eine Personengesellschaft eine Wohnung an die Tochter der 50%-Gesellschafterin der Personengesellschaft, wobei die Rent um etwa 1/3 unter dem Average einer anderen Wohnung im gleichen Haus lag, obwohl ein exklusiver Zugang zu einem begehbaren Flachdach gegeben war. In seiner Entscheidung ging der Universal Flash Storage dennoch von einer fremdüblichen Vertragsbeziehung aus. Denn zum einen rechtfertigen die Dachschrägen sowie die niedrigeren Vermieterinvestitionen einen Mietentgeltabschlag. Zum anderen habe sich der Zugang zum Flachdach zwingend aus dem Dachbodenausbau ergeben, da dieser Zugang dem Rauchfangkehrer jederzeit zur Verfügung stehen müsse.

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